Федеральные эксперты предсказывают неизбежное падение цен на новостройки. Начнется оно, по некоторым прогнозам, уже летом-осенью текущего года, а дна достигнет в конце 2022 года. По разным версиям, темпы могут составить 5-15% в год. Причина до неприличия проста – отсутствие на рынке инвесторов, которые бы массово скупали долевки, провоцируя дефицит предложений и стремительное (необоснованное) удорожание.
Смысл в том, считают экономисты, что инвесторам было крайне выгодно скупать объекты именно в начале удорожания. Так у них был шанс выставить их в продажу чуть позже – на пике роста цен, получив прибыль в 5-15 сотен тысяч рублей за несколько месяцев без особого труда. Неудивительно, что осенью-зимой 2020-2021 доля инвестиционных сделок в стране выросла на 30-50%.
Сейчас на рынке тихо, спрос замедляется, цены на недвижимость не растут и даже начинают откатываться назад. Это значит, что инвесторы-перекупы, приобретающие лоты на пике роста и сейчас, уже не получат быструю и легкую прибыль от перепродажи. Выиграют лишь те, кто будет сдавать жилье в аренду и дождутся следующей волны удорожания, чтобы выгодно сбыть объект.
Именно поэтому сейчас на рынке остаются покупатели недвижимости для проживания/сдачи, и перекупы сюда вряд ли вернутся. В то же время из-за былого ажиотажа в Барнауле сложилась интересная ситуация, когда долевки стоят намного дороже аналогичных готовых квартир. Простой пример – однушку на вторичке в 35 кв. м с ремонтом, мебелью и техникой в обжитом доме в районе Новостроек готовы продать за 2,5 млн рублей. Рядом в строящейся высотке такой же по площади вариант девелопер рекламирует за 2,7 млн рублей.
При этом сдача новой квартиры состоится как минимум через два года, затем надо ее отделать, обставить и потерпеть ремонты всех соседей. Потом еще несколько лет дожидаться завершения остальных домов в ЖК, благоустройства территории и развития инфраструктуры. В то время как в готовую квартиру можно сразу вселиться и жить/сдавать, сэкономив несколько сотен тысяч и уйму времени.
Единственная разница заключается в ипотечных ставках – на новостройки они сегодня составляют 5,5-6,5%, на вторичные квартиры – 8%. Но даже с ее учетом долевки не становятся выгоднее, поэтому покупатели всё чаще и уходят в готовое жилье. Логично, что по всем законам рынка, такие объекты у застройщиков должны подешеветь как минимум до 2,4 млн рублей, а на вторичке пропорционально вырасти, чтобы сравнять условия.
Однако, здесь очевидно, внесут коррективы новые ипотечные проценты. На новостройки по льготной программе с 1 июля они вырастут до 7%, на готовые квартиры с учетом очередных корректировок ключевой ставки до 8,5-9%. То есть, разница останется прежней или даже сократится, а значит, вторичка повысит свою привлекательность по отношению к новостройкам. Более того, многие эксперты ожидают массового выхода на рынок долевок от дефолтных заемщиков и инвесторов-перекупов, что еще сильнее повлияет на снижение цен.
