В Барнауле после весеннего подъема ипотечных ставок становятся все более распространенными программы, которые субсидирует государство и застройщик. Проценты порой достигают 0,01%, то есть, по сути клиенту выдается бесплатная ипотека. Мода пришла к нам из центральной части России, где крупные девелоперы с банками-партнерами уже давно это практикуют, пишет "Толк".
Некоторые заемщики массово оформляют такие кредиты, другие пока опасаются, не понимают, в чем их суть, и ищут подвох. "Толк" опросил экспертов, разобрался, как работают эти программы и кто платит за низкую ставку.
Квартиры дороже
В банке ВТБ напоминают, что скидки применяются как в рамках базовых программ, так и по льготным продуктам, субсидируемым государством. В последнем случае процент будет еще ниже. Девелопер сам выбирает размер и срок действия дисконта, доступного для покупателей его квартир.
Процент снижается за счет того, что застройщик платит банку определенную комиссию. И есть три варианта, на чьи плечи ляжет эта сумма: либо ее полностью оплатит покупатель, либо застройщик, либо разделят оба.
"Банк предоставляет сниженные проценты за вознаграждение, застройщик платит ему комиссию. В нашем случае это идет за счет удорожания квартир. Но оно небольшое, просчитывается индивидуально для каждого клиента и зависит от того, какую квартиру, на какой срок кредитования он выбрал, по какой программе. Но дольщику в любом случае это будет выгодно. Если квартира увеличится в цене на 100 тыс. рублей, то он сэкономит 350 тыс. рублей на процентах", – рассказала руководитель отдела продаж ГК "Алгоритм" Татьяна Лабуренко.
Этот застройщик запустил такие программы совсем недавно, но отмечает, что спрос от клиентов и партнеров с тех пор вырос втрое. Он работает с несколькими банками, ставки достигают 0,1%, 2,99%, 3,35% и действуют на весь срок кредитования.
О том, что удорожание квартиры не будет обременительным для покупателя говорит и начальник отдела по развитию партнерского канала продаж Россельхозбанка Николай Скрипников.
"Мы просчитали, и даже если девелопер идет путем удорожания квадратного метра, клиент все равно оказывается в выигрыше. Он значительно меньше переплатит банку в сравнении с квартирой по базовой цене и ставке. И это даже без учета нынешней инфляции", – пояснил эксперт.
Но есть один нюанс – при удорожании квартир увеличивается и первый взнос по ипотеке. А это может отсекать часть клиентов, у которых и без того немного собственных сбережений.
"Пока такой проблемы на практике не возникало. Но понимая, что это может случиться и с учетом увеличения стоимости квартиры людям не будет хватать на первый взнос, мы планируем с одним из банков-партнеров программу без первого взноса. Чтобы люди не прибегали к другим кредитам и не увеличивали долговую нагрузку", – пояснила Татьяна Лабуренко.
Дисконт от застройщика
Другие застройщики идут иным путем – без явного увеличения цены квартир. Они готовы делать хороший дисконт, чтобы стимулировать продажи, которые в последние месяцы значительно упали у всех. Но эта скидка предоставляется не самому клиенту, а банку-партнеру опять же в целях субсидирования сниженного процента.
Руководитель отдела продаж компании "Адалин-Строй" Роман Такмаков рассказал, что у них ставки по таким программам можно снизить не намного – до 4,3% (для семей с детьми) и до 5% (для всех остальных), которые действуют также на весь срок. Зато останется неизменной цена квартиры.
"Ряд застройщиков дифференцирует цены: например, в рассрочку это одна стоимость, в ипотеку под базовую ставку – другая, а при использовании субсидированной ставки – третья. Мы попытались сбалансировать цену так, чтобы дольщик видел всегда одну цифру, независимо от способа и формы оплаты. Субсидированные сниженные ставки – это наши заранее спрогнозированные затраты, и клиентам точно ничего доплачивать не нужно", – говорит он.
По его оценкам, в их компании из общего объема ипотечных кредитов на субсидированные приходится 50-70% спроса. Среди плюсов он называет то, что клиент не переплачивает банку, а застройщик стимулирует продажи, наполняя эскроу-счета. Это удешевляет проектное финансирование и, как следствие, себестоимость объектов. Среди минусов – акция ограничена по времени, и девелопер физически не сможет предоставлять ее в течение всего срока строительства.
Еще один барнаульский застройщик, который предлагает супернизкие проценты по ипотеке, это "Жилищная инициатива". Но только на квартиры в определенных жилых комплексах, где остались большие варианты от 80 кв. метров. Здесь можно оформить семейную ипотеку под 2,5% или господдержку под 5,1% на весь период.
"Цены на квартиры мы при этом не увеличили. Просто у нас есть пул квартир, которые мы хотим продвинуть. Мы эту сниженную ставку у банка покупаем. Но там не такая уж и большая сумма по сути. Мы же тратим на рекламу, например. А это такие же расходы для стимулирования спроса", – объяснила руководитель отдела продаж "Жилищной инициативы" Наталья Синельникова.
Она, как и другие эксперты, отмечает повышенный интерес к этому продукту, который в компании запустили в феврале текущего года. При этом в других ЖК, где продажи и без того идут хорошими темпами, застройщик не планирует вводить программу с дополнительным субсидированием ставок.
На первое время
Кстати, еще раньше застройщики в партнерстве с банками стали запускать ипотеку под низкие проценты, которые распространяются только на первые годы. Так они привлекают клиентов, которые живут в съемных квартирах. Ведь, им на период строительства ЖК не придется увеличивать финансовую нагрузку, выплачивая и аренду, и ипотеку.
Здесь ставки вообще почти нулевые. Они начинаются от 0,01% годовых и зависят от самой субсидируемой программы (семейной или господдержки), а также от застройщика, банка и прочих условий.
Эксперты обращают внимание, что не всегда девелопер предупреждает об этих нюансах. Несведущие клиенты могут подумать, что ставка действует в течение всего срока.
"0,01% это больше маркетинговые ставки, они, как правило, распространяются не на весь срок, а лишь на первые годы. Потом заемщик будет платить те же базовые 7%. Мы не вводим такие программы, это честнее по отношению к клиентам", – говорит Роман Такмаков.
Николай Скрипников тоже напоминает, что у каждой ипотечной программы свои индивидуальные условия, много нюансов и советует детально разбираться, просчитывать, анализировать каждое предложение. Иногда супернизкие ставки – это реальная выгода для клиента, а в некоторых случаях только хитрый маркетинговый ход застройщика.
