Центробанк РФ 15 августа на внеочередном заседании резко повысил ключевую ставку с 8,5 до 12%. Поводом послужило стремительное снижение курса рубля в последние несколько месяцев. 21 июля регулятор уже скорректировал ставку с 7,5 до 8,5% (ранее она была стабильной почти год), но это не помогло, пишет "Толк".
Теперь эксперты ожидают повышения ипотечных ставок. Некоторые федеральные аналитики прогнозируют, что на готовое жилье они поднимутся до 16% годовых, по льготным программам на новостройки – приблизятся к установленным государством максимумам.
"Это шок"
Собственник алтайского агентства недвижимости "Династия 24" кандидат экономических наук Дмитрий Дворядкин говорит, что такое решение ЦБ уведет с рынка примерно 30% покупателей. Притом, что спад на "вторичке" уже наблюдали в июле и августе. Месяц назад, ожидая роста ставки, клиенты стали вести себя осторожнее.
"Новость, конечно, ошеломляющая, ставка повысилась сразу на 3,5 процентных пункта. Но мера экстренная и, скорее всего, продлится недолго. Задача – стабилизировать рынок. До этого регулятор утверждал, что вмешательств не требуется, но, видимо, изменил решение под давлением правительства. Это некий шок, он застопорит экономику, что не совсем логично и корректно, потому что экономика на подъеме: все растет, и сейчас такое решение абсолютно не нужно рынку", – полагает собеседник.
Однако Дворядкин обращает внимание, что макроэкономических и геополитических факторов за решением ЦБ не стоит. Не исключено, что будут приняты дополнительно еще какие-то меры, похожие на прошлогодние (продажа доли валютной выручки нефте– и газоэкспортерами). В результате на рынок поступит иностранная валюта, ее курс опустится, и ставку снова снизят, рассуждает эксперт.
"Банки повысят ставки на вторичном рынке, и это охладит спрос. Единственное, сейчас трудно спрогнозировать, насколько именно. Но продавцы и покупатели, которым нужно решать свои семейные и жилищные вопросы, все равно останутся", – считает руководитель барнаульского АН "Гнездо" Ольга Гросс.
Что с ценой
Другой эксперт барнаульского рынка недвижимости Наталия Люлина прогнозирует, что повышение банковских ставок может произойти в пределах 2–3 недель. При этом проценты на вторичном рынке и без того уже достаточно высокие и вряд ли их поднимут существенно. Также она напоминает, что кредиторы увеличат ставки и по депозитам. А значит, часть денег граждан, которая могла бы прийти на рынок, вернется в банки.
Если регулятор продолжит повышать ставку и такая ситуация на рынке будет длиться долго, это, конечно, обвалит и цены. Однако в краткосрочной перспективе сильных корректировок не просматривается. Некоторые клиенты будут замораживать продажи и пережидать этот период.
Те, кому необходимо срочно продать объект по разным обстоятельствам (пополнение в семье, переезд в другой город, раздел, сложное финансовое положение и прочее), конечно, будут вынуждены снижать стоимость на вторичке, чтобы с учетом возросших ставок по ипотеке ежемесячный платеж оказался приемлемым для покупателя.
Рынок спасет первичка?
В то же время все эксперты убеждены: сегменты, где действуют льготные программы, сильно не пострадают. Речь идет об ипотеке с господдержкой (эти кредиты выдают только на многоквартирные и индивидуальные новостройки), а также сельской ипотеке для загородного жилья. Это стабилизирует рынок и не даст ему сильно обвалиться.
Однако в правительстве могут также экстренно внести корректировки и по льготным программам. Кроме того, не стоит забывать, что во многих случаях люди продают свое готовое жилье, чтобы переехать в новостройку. А значит, замедление вторичного сегмента потянет за собой и первичный.
"Но мы наблюдаем, что на рынке новостроек есть много клиентов, которые пользуются семейной ипотекой и господдержкой, приобретая свое первое жилье. Есть и те, кто вкладывает маткапитал, берет льготную ипотеку под 5,3%, и им даже не надо продавать свою вторичку для этого", – добавляет Наталия Люлина.
Таким образом, прогнозируют эксперты, почти треть покупателей может уйти со вторичного рынка из-за дорогой ипотеки. Часть из них будет вынуждена рассматривать новостройки, где ставка составляет 4–7%, загородное жилье (3%), другие возьмут временную паузу, третьи разместят сбережения на рублевых вкладах или рассмотрят другие инструменты.
