Рынок долевого строительства продолжает трясти
С учетом того, что дома-долевки сегодня составляют примерно 80% от всего объема жилищного строительства, можно утверждать, что нынешние проблемы касаются стройкомплекса в целом. В чем их суть? Разбирался Алтайский портал недвижимости.
Обманутых дольщиков снова много
Правительство принимает профилактические меры для защиты дольщиков от потери средств и квартир в результате банкротства или мошенничества застройщиков. Казалось бы, проблема обманутых дольщиков была актуальна в недавнем прошлом, а сейчас она по большей части решена. Так, по крайней мере, в Алтайском крае. Здесь пострадавших дольщиков в беде не бросили. Их жилищный вопрос к настоящему времени решен при активной поддержке регионального и муниципальных бюджетов. Построено несколько многоэтажных домов, сотни семей обманутых дольщиков справили новоселье. Однако такая поддержка есть не везде. Алтайский край вообще в этом плане считается уникальным. Обманутых дольщиков в стране много. По данным Минстроя России, на 1 сентября 2015 года пострадавшими от недобросовестных застройщиков числится более 41 тыс. граждан. Проблема охватила 51 регион страны. Власти опасаются, что в нынешней очень непростой экономической ситуации в стране предприятий-банкротов в строительной отрасли будет все больше.
С 1 января 2014 года вступили в силу изменения в ФЗ №214«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Введено обязательное страхование гражданской ответственности застройщика. Цель новации – снизить страхи дольщика не получить ни квартиры, ни внесенных за нее денег в случае банкротства застройщика. Роль надежного плеча на этот случай отведена страховым компаниям. Если вдруг выяснится, что строительная компания не в состоянии достроить долевой дом и не может вернуть дольщикам их деньги, это сделает страховая компания, в которой застройщик ранее застраховал свою ответственность. Тем самым разработчики законопроекта хотели одним выстрелом убить сразу двух зайцев. Во-первых, снизить страх потенциальных дольщиков ввязаться в долевое строительство на раннем этапе, когда еще непонятно, наберется ли необходимое количество участников (инвесторов). Во-вторых, снизить зависимость застройщиков от банков (от необходимости брать дорогостоящие кредиты). Разработчики рассчитывали: если застройщикам не придется брать кредиты, жилье может подешеветь на 5-7%.
Закон гласит: если застройщик привлекает средства граждан по договорам долевого участия (ДДУ), не обеспеченным страхованием, он становится недобросовестным застройщиком. За каждый эпизод нарушения закона предусмотрен штраф – от 0,5 млн до 1,5 млн рублей. Пренебрегать страхованием ответственности для застройщика становится крайне невыгодным делом.
Поначалу у застройщиков была возможность схитрить, и они ею воспользовались – постарались еще до наступления 2014 года заключить максимальное количество ДДУ на объекты, начало строительства которых намечалось на 2014 год. На них страховка не требуется.
Страхование гражданской ответственности застройщиков – новое и весьма перспективное, по мнению экспертов, направление на рынке страхования. Но крупнейшие игроки возможностью хорошо заработать не заинтересовались. «Мы не можем оценить риски», - в один голос заявляют они. Крупных страховщиков смущает отсутствие механизма эффективного контроля за деятельностью застройщиков. В частности, невозможность не только воспрепятствовать нецелевому использованию средств дольщиков, но и элементарно узнать о том, что эти деньги использованы не по назначению, с нарушением закона (например, когда застройщик перекидывает часть средств на достройку другого дома, что делать нельзя). Как сказал «Коммерсанту» первый зампред правления СОГАЗ Николай Галушин, крупные страховые компании не спешат в сегмент страхования ответственности застройщиков именно из-за непрозрачности их деятельности, причем на всех этапах: «Для нас непрозрачны вся операционная деятельность застройщиков, способы привлечения ими средств, принципы и причины перераспределения ресурсов между разными объектами строительства. Среди других неопределенностей - строительство «с колес» без достаточного объема собственных или привлеченных средств, необходимых для завершения строительства, и непрозрачное ценообразование в рамках закупок стройматериалов», - сказал страховщик.
Поправки вызвали коллапс
Ряд экспертов отрасли считают, что проще будет поручить контроль за строителями банкам. То есть обязать застройщиков хранить средства дольщиков в банках на спецсчетах и предоставить им право контролировать их целевое использование. А лучше того - чтобы банк сам решал, какому застройщику передать по договору средства дольщиков на строительство дома и в дальнейшем присматривал бы за ходом строительства на всех этапах. Желая избежать неоправданных рисков, банк будет отдавать заказы только надежным, по его оценке, проверенным застройщикам. Такой вариант изучается в Минстрое, но будет ли он принят, неизвестно. А вообще, считают в правительстве, нужно идти к тому, чтобы застройщики строили жилье не на средства дольщиков, а на свои собственные или на банковские кредиты, и только потом, когда дом будет сдан в эксплуатацию, выставляли квартиры на продажу.
Но вернемся к страхованию. 1 октября вступили в силу поправки, ужесточающие требования к страховым компаниям, работающим в сегменте страхования ответственности застройщиков. Раньше было достаточно, чтобы у страховой компании имелось 400 млн рублей собственных средств, теперь должно быть не меньше 1 млрд рублей. В результате этого нововведения почти все страховые компании вынуждены были уйти с рынка. Новым требованиям Центробанка, как выяснилось, соответствовало только 20 компаний, фактически же на рынке остались одна-две. Кроме этого, с 1 октября по всей стране прекратилась регистрация договоров долевого участия граждан. Квартиры по ДДУ продавать нельзя, даже в домах с высокой степенью готовности. «После ужесточения с 1 октября требований к компаниям, страхующим ответственность застройщиков по договорам долевого участия, количество таких организаций резко снизилось — почти все они покинули рынок», - заявила на днях заместитель главы Минстроя Наталья Антипина. К слову, компании успели застраховать риски на 685 млрд рублей (это примерно четверть объема жилищного строительства в стране), собрав около 5 млрд рублей страховых премий.
Прозрачность обещана
Новые, более жесткие требования окончательно запутали ситуацию на рынке долевого строительства. Только в Алтайском крае, по нашим данным, под угрозой строительство двух десятков многоквартирных домов (Росреестр приостановил регистрацию разрешительной документации на них в октябре). Стало понятно, что рынок жилищного строительства вот-вот рухнет. От строителей в Минстрой стали поступать просьбы приостановить исполнение новых требований. В министерстве ответили, что никаких мораториев вводить не будут.
Строители подумали и решили, что пора брать ситуацию в свои руки. Если страховые компании на рынок жилищного строительства не идут, надо самим себя страховать. Было учреждено Общество взаимного страхования (ОВС). Вход – 1 млн рублей со строительной компании. Эти деньги накапливаются в специальном фонде на случай, если придется компенсировать дольщикам неисполнение тем или иным застройщиком своих обязательств. Но в Минстрое появлению ОВС не обрадовались: получается, сказали они, что и сам рынок долевого строительства, и страхование рисков будут находиться в одних руках, застройщики будут контролировать оба этих рынка.
Чтобы спасти ситуацию, надо было срочно решать, каким образом убедить крупные страховые компании заняться страхованием ответственности застройщиков. На днях глава Минстроя Михаил Мень объявил о том, что это удалось, крупные страховщики выразили готовность прийти на рынок долевого строительства. Все-таки, заметил министр, емкость рынка не менее 2 трлн рублей в год. Однако на состоявшемся на днях совещании в министерстве, посвященном страхованию ответственности застройщиков, страховщики вновь настаивали на решении вопроса прозрачности деятельности строительных компаний. Замминистра Наталья Антипина успокоила: разработан законопроект, направленный на повышение информационной открытости застройщиков. В том числе в части использования средств дольщиков.
«Министерство принимает меры, чтобы строительный комплекс функционировал стабильно, и всегда поддерживает застройщиков. Но когда речь заходит о средствах граждан, которые становятся источником финансирования строительства жилья, то тут в приоритете оказываются дольщики и их защищенность. Со средствами населения должны иметь дело только те компании, которые гарантируют их возвратность», - пояснил замминистра Олег Бетин.
В общем, крупные страховые компании (у которых есть и миллиард, и штат сотрудников с множеством филиалов по стране) удалось уломать. Они, по крайней мере, сказали: да, начнем страховать ответственность застройщиков. Но взамен потребовали решить вопрос с прозрачностью деятельности этих самых застройщиков. Иначе потратит застройщик деньги дольщиков не по назначению, а страховая компания и знать об этом не будет, не сможет вовремя воспрепятствовать незаконным действиям строителей. А платить по обязательствам обанкротившегося предприятия, решать вопросы с обманутыми дольщиками все одно придется. Чиновники прозрачность застройщиков пообещали. Теперь надо выполнять. На кону – настоящее и будущее строительного комплекса страны, решение квартирного вопроса российских граждан.
Владимир Отмашкин, генеральный директор Инвестиционно-строительной компании «Союз»:
- Государство, на мой взгляд, ведет правильную политику, постепенно сводя к минимуму, вплоть до запрета, долевое строительство. Оно говорит нам, застройщикам: достраивайте дом до конца, а после этого продавайте. Направление-то верное, но для того чтобы его реализовать, нужно подготовить механизмы, которые позволят строить соответствующим организациям. Вот тогда и случайных людей не будет на рынке, и обманутых дольщиков. У нашей компании запасы определенные есть и будем надеяться, что через год-два, когда мы начнем застраивать новый квартал, власть придумает для застройщиков приемлемые механизмы (к примеру, кредитования), которые станут для нас хорошей альтернативой продаже долевок. Мы занимаем определенный сегмент рынка квартир эконом-класса и вовремя сумели обеспечить собственную производственную базу в Барнауле и Новосибирске для определенных объемов строительства, которые теперь надо поддерживать.
Роман Такмаков, начальник отдела продаж ГК «Партнер»:
-На сегодня у нас есть соглашение с одной из страховых компаний, работающих на рынке страхования ответственности застройщика. Параллельно ведем переговоры с другим компаниями. В этом виде страхования ситуация слабо предсказуема: сегодня компаний 20, завтра может остаться только 3. Мы следим за развитием ситуации.
Евгений Клейнатовский, директор монтажно-строительной компании «ПР-Холдинг»:
- Мы сменили страховую компанию, начали работать с компанией из нового списка Центробанка. Получаем первые полисы. Документы по сделкам, которые у нас были, скажем так, на паузе, со дня на день начинаем сдавать в регцентр.
Но в целом ничего хорошего в этой ситуации мы не видим: был длительный период неясности, нам показалось, что эта ситуация на ровном месте создала кризис для многих. В момент срывались связи, договоренности, сделки. Мы не понимали, что говорить покупателям, что объяснять банкам, в которых люди уже оформили ипотеку. Сейчас ранее приостановленные процессы активизировались.
Андрей Воронов.